Из-за опасений Центробанка, банки и застройщики начали уходить от ипотечных ставок, близких к 0%, и вводят вместо них траншевую ипотеку с платежами до 1 рубля в месяц. Основная особенность такой схемы заключается в том, что ипотека делится на несколько частей (они же транши), у каждой из которых может быть своя процентная ставка.
Схема выплат при траншевой ипотеке следующая:
Покупатель делает первоначальный взнос (допустим 15%), банк выдает кредит на срок до момента ввода дома в эксплуатацию с минимальным ежемесячным платежом (до 1 рубля в месяц). Когда до ввода дома в эксплуатацию остается 2 месяца, покупатель получает от банка оставшуюся сумму — по стандартным ставкам или программам государственной поддержки. Иными словами, это обычная ипотека, но отложенная во времени до заселения или ввода дома в эксплуатацию.
Рассмотрим на примере:
Вы покупаете квартиру в Авторском доме «Шаляпин» в ноябре 2022 года за 12 млн рублей, срок кредитования — 20 лет, ваша льготная ставка 10,9%
Вы вносите первоначальный взнос — 15%, и получаете первый транш от банка, который тоже идет в счет уплата ипотеки
До введения дома в эксплуатацию вы платите банку минимальную сумму — вплоть до 1 рубля в месяц
За два месяца до введения дома в эксплуатацию вы получаете второй транш. И дальше платите ежемесячно по 79 тысяч рублей за уже построенную готовую квартиру, в которой вы можете жить или сдавать
При первоначальном взносе в 20% можно получить транш в равных долях по 40%. Переплата по процентам при таком кредитовании минимизируется, а условия приближаются к покупке сданного объекта или вторички — покупатель платит, когда дом уже готов. Особенно это выгодно, когда до момента сдачи он вынужден жить в съемной квартире. Цена на квартиру в данном случае тоже не растет, а возможность откладывать деньги, наоборот увеличивается.